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案情摘要

2025-08-07，袁某与吴某签订《预约合同》，约定吴某将其按揭购买的案涉房屋出售给袁某，袁某向吴某支付161100元购房款，以后按月支付银行的按揭款。袁某、邓某夫妻自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今。2015年3月，在袁某、邓某的离婚诉讼中，人民法院作出民事调解书，该调解书第三项载明：夫妻双方购买的位于四川省成都市武侯区按揭住房一套归邓某所有；办理离婚手续后该房屋的按揭款由邓某偿还；但案涉房屋未办理过户登记手续。成都中院审理南充商业银行与号某山公司、吴某借款合同纠纷一案中，查封了吴某名下的案涉房屋。成都中院于2025-08-07作出（2015）成民初字第935号民事判决，判决号某山公司向南充商业银行偿还借款本金3751912.5元及逾期还款利息，吴某并承担连带清偿责任。

南充商业银行提起执行异议之诉，向人民法院起诉：请求执行吴某名下的案涉房屋。

原审观点

本案一审判决认为，袁某、邓某在法院查封前，已经与吴某签订书面合同购买了案涉房屋，并向吴某支付了购房款，按月支付按揭款，且实际占有使用案涉房屋。基于以上事实，人民法院作出民事调解书，该调解书主文确认案涉房屋系袁某、邓某购买，归邓某所有。生效民事调解书已经对案涉房屋所有权的归属进行了明确，南充商业银行就其金钱债权主张强制执行案涉房产，显然与该民事调解书主文确定案涉房屋所有权归邓某所有冲突。袁某、邓某就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，南充商业银行要求执行案涉房屋的请求，不能成立。南充商业银行认为该民事调解书损害其民事权益，可以另行主张权利。一审法院判决：驳回南充商业银行的诉讼请求。

本案二审判决认为，案涉房屋是否应当继续执行的关键问题是袁某、邓某对该房屋享有的权益能否阻却执行。首先，袁某、邓某在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款，该房屋上设有权利负担。袁某、邓某选择向吴某购买该房屋，采取向吴某的银行账户每月打款的方式代吴某归还按揭贷款，理应预期对于抵押贷款未还清前房屋难以办理过户登记到名下以及可能产生的风险，故该房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致。袁某、邓某并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不享有阻却执行的合法权益，不能阻却南充商业银行的执行申请。其次，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”南部县法院作出民事调解书时，案涉房屋仍登记在吴某名下，吴某才是该房屋的合法所有权人，该房屋未经变更登记尚不能被认定为袁某、邓某之间的共有财产，袁某、邓某之间就该房屋的分配应属无权处分，对外不能产生物权变动的效力。据此，民事调解书不能产生物权法第二十八条规定的物权变动效力，不能阻却南充商业银行的执行申请。二审法院判决：撤销一审判决，继续执行案涉房屋。

再审焦点

袁某、邓某对案涉房屋是否具有足以排除南充商业银行强制执行的民事权益。

改判要旨

最高院再审认为，袁某、邓某在人民法院2025-08-07查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；2025-08-07袁某向吴某支付161100元后，吴某对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁某、邓某，此后均由袁某、邓某偿还银行按揭贷款，在袁某、邓某按约履行合同义务的情况下，吴某对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利，故对于吴某对案涉房屋应有的份额而言，袁某、邓某已经支付了全部对价。

对于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁某、邓某自身原因，最高院认为：袁某、邓某在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁某、邓某并不因此而具有法律上的可责难性。袁某、邓某对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁某、邓某曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴某负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁某、邓某诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁某、邓某自身过错。

此外，综合考虑袁某、邓某已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓某离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓某在成都市的唯一住房等因素，相较于南充商业银行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁某及邓某、特别是邓某对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。最高院再审改判，撤销二审判决，维持一审判决。

观判解判

对于，袁某、邓某对案涉房屋是否具有足以排除南充商业银行强制执行的民事权益，一审、二审判决与再审判决认定完全不同：

第一、本案一审判决的主要观点，认为根据袁某、邓某离婚的民事调解书，调解书主文中确认案涉房屋系袁某、邓某购买，约定归邓某所有，因生效民事调解书已经对案涉房屋所有权的归属进行了明确，故享有排除强制执行的民事权益。

第二、本案二审判决的主要观点，认为袁某、邓某在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款及设有权利负担，故该房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致，故并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不能阻却南充商业银行的执行申请。

第三、最高院改判的主要观点，认为袁某、邓某对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险；以及综合考虑袁某、邓某本案中的实际情况，相较于南充商业银行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，特别是邓某对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。

观判观点

围绕关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁某、邓某自身原因所致，三级法院作出不同认定，非常具有代表性，观判提出观点如下：

第一、一审判决依据离婚民事调解书的主文，直接依据民事调解书对案涉房屋所有权分割约定的确认，认定可以排除第三人执行。但是，人民法院作出民事调解书时，案涉房屋仍登记在吴某名下，吴某仍为该房屋的合法所有权人，袁某、邓某并不是物权法上的所有权人，其分割约定实际系请求权的分配，并不产生共有财产的物权分割效力，亦不具有对抗第三人的效力。因此，二审法院和最高法院均一致认定一审判决适用法律错误，是正确的。

第二、本案应当适用执行异议复议规定第二十八条规定的四项要件进行审查。二审与再审的分歧在于是否符合第（四）项的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。二审法院侧重从形式上审查，认为袁某、邓某在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款，但采取向吴某的银行账户每月打款的方式代吴某归还按揭贷款，由此导致抵押贷款未还清前房屋难以办理过户登记到名下以及可能产生的风险，一定程度上系其自身原因所致。最高院则侧重从实质上审查，一方面认定每月打款的方式代吴某归还按揭贷款的交易安排不具有违法性，一方面认定对于买受人的正常风险预期性，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。据此，最高院认定未办理过户登记并不是袁某、邓某自身过错。

第三、观判认为，最高院本案特定情形下的认定，显然不能放之四海皆准，因为如果脱离本案特定情形全面按此标准执行的，可能导致物权公示原则受到影响。对此，最高院增加提出本案中的人文关怀性的改判依据，即论述为：综合袁某、邓某已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓某离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓某在成都市的唯一住房等因素，相较于南充商业银行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，基于法律保障生存权、居住权的精神，故对于邓某对案涉房屋享有的权利予以优先保护……等，体现了在法律适用上保护个人购房者的倾向性。

观判警语

本案纠纷的根源是案涉房屋买卖的交易方式，买方没有采用房产过户及转按揭的交易方式，而是采用了向卖方的银行按揭账户每月打款的方式，代卖方归还按揭贷款，故从贷款银行、房产登记机关及第三人的角度上，仍然是卖方仍持有房产，仍在归还购房的按揭贷款。由此导致卖方债权人将案涉房产作为卖方的财产进行追索。本案中，虽然最高院从保障生存权、居住权的角度对邓某予以优先保护，但毕竟产生了巨大的诉讼风险和诉累。